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不用摇号!北京出台限竞房销售办法 甚至可能转为共有产权房

2018-05-08 09:14:29    责任编辑:淑静    字体:

   5月7日,北京市住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(简称征求意见稿)。

  2016年,北京为了落实“房子是用来住的,不是用来炒的”相关精神,在土地出让环节推出了“限房价、竞地价”的政策,这种政策之下开发出来的房子,被俗称为“限竞房”。

  通俗地讲,这类房子在开发商买地的时候,就确定卖的价格了。

  这个政策,既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格,防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。

  2017年北京出让的43宗“限房价、竞地价”地块将在2018年陆续上市,但这类地块的房子究竟怎么卖?很受吃瓜群众和开发商们关注!!!

  今天,北京终于出台办法。

  先来划重点:

  1将按评估价和销售限价比例确定房子去向

  A、如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。

  B、如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

  举个例子:

  如果项目A,开发商拿地的时候,就规定这块地的销售限价为5.5万元/平米。

  在办理相关许可后,北京市房地产市场管理事务中心和北京市保障性住房建设投资中心(以下简称市保障房中心)来评估这块地住房的销售价格,形成评估价。

  如果评估价是6万元/平方米。那么销售限价除以评估价为91.66%,高于85%,那么这块地块就能够以商品房卖给你我他。

  如果评估价是8万元/平方米,那么销售限价除以评估价为68.75% ,低于85%,那么这块地块盖的房子就会被市保障房中心按照共有产权房的政策买走。

  为什么这么规定呢?

  因为之前,部分限竞房上市时销售限价与同地段房屋市场会产生较大差价。比如二环边上,周边价格都卖到7万元/平方米。而限竞房或许才5万元/平方米。这两万元的差价,肯定是买到的觉得血赚,没买到的就会觉得不公平。

  这次办法规定了85%比例的价差线。这就弥补了因为定价太低,赶不上周边区域房价上涨,造成了价格不公平。因为低于85%,就被用作共有产权房。按照北京市的共有产权房办法,一样能够顾及刚需人群的需求。

  2买限竞房不用摇号

  之前“路边社”消息称“北京限房价项目将摇号”。依据或许是,全国很多城市都出台了相应的买房摇号政策。

  很多城市(如杭州、南京)正常的商品住宅入市也得摇号,摇号场面往往十分激烈。

  而此次北京出台政策前,媒体也盛传,限房价项目将摇号:

  但征求意见稿并没有“摇号”字样,并且特别规定:凡转为商品房销售的限房价项目可售住房,这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。

  这意味着,普通购房者将可以通过正常的购房渠道,向开发商购买“限房价项目”的楼盘。

  那么这对于北京广大无房人群来说,意味着什么呢?

  专家这样解读:

  一、即使摇号也伤害刚需

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波:

  目前看,即便像有些城市那样采用公开摇号的方式,但巨大的获利空间还是会吸引大量的购房人参与摇号,其中很多购房人都是本着“买到即赚到”,而非真正需要房子住的动机参与的,导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。

  如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售,并且购房后以后再卖二手房也只能面向符合共有产权住房购买条件的家庭转让,大大压缩了限房价项目的牟利空间,投资客、炒房者也就没有了购买的动力,申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭,使得限房价项目真正回归房住不炒的目的。

  二、兼顾刚需人群和开发商等各方利益

  北京房协副会长、秘书长陈志:

  为什么部分限房价项目上市时销售限价与同地段房屋市场价会产生较大差价?原因有以下几个方面:

  一是政府推出这个土地出让方式,是为了控制土地出让价格、防止出现“地王”,所以有必要适当压低住房销售限价;

  二是为引导项目周边的在售新房项目及二手房房主理性定价,扼制房价上涨,也需要在一定程度上控制销售限价,特别是一些在土地出让时周边没有在售新房,销售限价主要是参考了周边二手住房当时的成交均价。

  但另一方面,在个别核心区域,或因市场环境变化产生的新的热点区域,部分限房价项目与周边新建商品住宅相比,仍然存在较大价差。《征求意见稿》根据当前市场形势,兼顾各方利益,明确了限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%。如果设定比例过高,收购项目过多,会对全市普通商品住房供应造成影响,不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低,则不仅会存在较大的牟利空间,而且政府持有比例较高,也会影响刚需家庭的购房积极性,毕竟这种转化而来的共有产权住房的价格相对直接推出的共有产权住房的价格还是较高。

  所以,总的看,85%的设定比例是经过综合考量和测算的,按这个比例,目前已推出的限房价地块,经初步测算80%左右的项目应该不会被收购,将按照普通商品住房由开发企业销售,因此对这类项目总体影响不大。而且,设定比例暂定为85%,在实施过程中,还有随着房地产市场的实际情况变化等进行动态调整的机制,而不是机械地固定在某个比例,体现了管理方既兼顾当下又着眼长远,既兼顾各方利益又突出刚需导向的考虑。

  北京“限房价、竞地价”主要项目一览

来源:中国证券报

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